Biokoridor na pozemku: Příroda, která vám může diktovat, kde (ne)stavět
Při studiu územního plánu se můžete setkat se zkratkou ÚSES (Územní systém ekologické stability), jehož klíčovou součástí je právě biokoridor. Jedná se o vymezené území, které sice nemusí vykazovat žádné mimořádné přírodní kvality, ale slouží jako nezbytný „most“ pro migraci rostlin a živočichů mezi biocentry.
Problém pro majitele parcely nastává v momentě, kdy tento koridor protíná jeho stavební pozemek. Biokoridor je totiž chráněn zákonem o ochraně přírody a krajiny a jakýkoliv zásah do něj podléhá přísnému schvalování. V praxi to znamená, že v ploše biokoridoru je téměř vždy zakázáno umisťovat stavby, oplocení nebo provádět terénní úpravy, které by bránily jeho průchodnosti.
To, kde se biokoridor nachází, nezjistíte z pohledu na parcelu ani z výpisu z katastru nemovitostí. Tato informace je obsažena výhradně v grafické části územního plánu obce (v hlavním výkresu nebo výkresu veřejně prospěšných staveb). Biokoridory se dělí na lokální, regionální a nadregionální, přičemž ty vyšší úrovně mají často i svá ochranná pásma, která mohou zasahovat desítky metrů do okolí.
Pokud biokoridor vede středem vašeho pozemku, může se stát, že ačkoliv je celková výměra parcely velkorysá, reálná stavební plocha se smrskne na nepoužitelný zlomek.
Hlavní riziko spočívá v nepružnosti těchto zón. Zatímco s jinými limity lze někdy pracovat pomocí výjimek, biokoridor je považován za veřejný zájem. Stavební úřad vám nepovolí stavbu, pokud k ní nedostanete souhlasné závazné stanovisko orgánu ochrany přírody.
Ten může požadovat například to, aby dům stál v určité vzdálenosti, nebo aby zahrada nebyla neprodyšně oplocena podezdívkou, která by zastavila pohyb drobných živočichů. V extrémních případech může přítomnost biokoridoru vést k úplnému zákazu výstavby na dané parcele, i když je v inzerátu uváděna jako stavební.
Před podpisem kupní smlouvy je proto nezbytné nechat si vypracovat územně plánovací informaci nebo konzultovat záměr přímo na odboru životního prostředí. Pokud zjistíte, že biokoridor na pozemku figuruje, nechte si odborníkem (projektantem nebo specialistou na ÚSES) přesně vytyčit jeho hranice v terénu.
Jen tak získáte jistotu, zda se váš budoucí dům do zbývajícího prostoru vůbec vejde. Ignorování biokoridoru může vést k vleklým sporům s úřady a v konečném důsledku k tomu, že koupíte drahou půdu, kterou budete moci využívat maximálně jako louku.
Potřebujete pomoc s konkrétním pozemkem? Pojďme na to